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Bauordnungsnovelle 2018

Als Geschäftsführerin der baukult, erklärt Regina Lettner Ihnen im folgendem Interview, was die Bauordnungsnovelle 2018 besonders macht und worauf zukünftig zu achten ist.

Transscript:

Wodurch zeichnet sich die Arbeit von baukult aus?

(00:19)Wir sind ein Architektur- und Sachverständigenbüro. Uns gibt es seit über 10 Jahren. Die Herren, die mit mir angefangen haben zu gründen, haben sich beim Basketball spielen kennengelernt. Und haben dann gleich begonnen, Projekte zu machen. Wir haben früh begonnen, Projekte von Anfang bis zum Ende zu betreuen. Jetzt haben wir unsere Schwerpunkte im Holzbau, in der Generalplanung, im Nutzwertgutachten und im Wohnungseigentumsrecht gefunden.

Im Wiener Landtag wurde im Juni 2018 beschlossen, jene Punkte, der Wiener Bauordnung vorzuziehen, der den Abbruch von Bestandsgebäuden regelt. Wie sehen Sie das aus architektonischer Sicht? Was ist der Letztstand?

(01:04)Also aus architektonischer Sicht – ich stehe ab und zu in der Stadt und schaue mir Fassaden von Gründerzeithäusern an, um die es hier geht – und denke mir „na, das ist nicht schön“. Weil die Proportionen nicht bei allen Gründerzeithäusern schön sind. Man muss da schon wirklich genau hinschauen, – aus meiner Sicht. Um zu sagen, ob es im Interesse der Öffentlichkeit ist es zu erhalten oder nicht. Und es trifft für mich nicht automatisch auf alle Gebäude zu. Das wird aber derzeit von der Magistratsabteilung 19 so gehandhabt. Das heißt man sagt generell „Nein es darf nichts abgerissen werden“. Wie das rechtlich zu handhaben ist: man probiert eine Bestätigung von der Magistratsabteilung 19 „Stadtgestaltung“ zu erhalten, dass man es abreißen darf. Und wenn diese Bestätigung negativ ist, dann kann man über ein Einreichverfahren bei der Baupolizei MA 37 um ein Abbruchverfahren anzusuchen. Dem wird stattgegeben, wenn man ein Gutachten beilegt, dass es nicht schützenswürdig ist. Das geht dann meistens weiter zum OGH. Derzeit ist es so, dass die Richterinnen und Richter – wenn das Gutachten in Ordnung ist – dem sehr wohl stattgeben; also nicht immer der Magistratsabteilung 19 zustimmen. Die Chancen stehen also nicht so schlecht. Wenn das nicht geht, kann man immer noch probieren die technische oder wirtschaftliche Abbruchreife durchzubekommen. 

In der Bauordnungsnovelle 2018 ist auch die Stellplatzverordnung, Fahrradstellplätze, sowie Garagenplätze geregelt worden. Wen betrifft diese Verordnung konkret?

(03:00)Das ist ganz spannend. Das wissen ganz wenige Leute. Es betrifft alle laufenden Einreichverfahren. Das heißt: wenn Sie als Bauwerber noch keinen Baubescheid haben, können Sie die Stellplatzberechtigung rückwirkend ändern. Wir haben ein Projekt bei dem wir 4 Stellplätze machen hätten müssen. Aufgrund der neuen Berechnung war es möglich, dass wir keinen Stellplatz mehr machen müssen. Und das sind immerhin 48.000 € eingespart. Also es betrifft alle laufenden Verfahren und auch alle zukünftigen Einreichverfahren. Ich würde mir daher die Projekte anschauen. Was die Fahrradstellplätze betrifft: es ist neu, dass ab 30m2 Wohnnutzfläche ein Stellplatz vorzusehen ist. Das heißt bei 150m2 Wohnnutzfläche sind es 5 Fahrradstellplätze. Die müssen nicht im Gebäude sein. Die können zB im Hof stehen, müssen aber witterungsgeschützt sein. 

Und: unter leistbares Wohnen hat die Behörde rausgenommen: die Einlagerungsräume sind nicht mehr zwingend zu bauen. Böse Zungen behaupten, dass dann der Markt es regeln wird. Das heißt, Wohnungen werden sich ohne Einlagerungsräume nicht so gut verkaufen.

Es gab u.a. auch eine Änderung bei den kurzfristigen Beherbergungen. Betrifft das jetzt die klassischen Airbnb Wohnungen? Was kann man sich darunter vorstellen?

(04:32)Ja genau. Die Stadt Wien hat ja Wohnungsnot. Es gibt ja mehr Nachfrage als Angebot. Wie man weiß, ist Airbnb sehr erfolgreich. – Das will die Stadt unterbinden. Indem sie jetzt in der Bauordnung geregelt hat, dass in Wohnzonen Airbnb beschränkt wird. In Wohnzonen ist es jetzt schon so, dass man 20% andere Nutzungen machen darf, außer Wohnen. Das heißt, 80% der Gesamtnutzfläche müssen als Wohnfläche verbleiben und 20% können zum Beispiel Büro, Atelier, Ordination oder eben jetzt Airbnb sein. Mehr nicht. Man muss das rechnerisch nachweisen. Und man braucht die Zustimmung aller Hauseigentümer. Sonst bekommt man es von der Baupolizei nicht bewilligt. 

(Airbnb war vor der Bauordnungsnovelle 2018 nicht geregelt)

Zum Umwelt- und Klimaschutz gibt es ebenso einen Punkt: der soll nämlich verbessert werden und die Nutzung von erneuerbaren Energien und Mobilität weiter gefördert werden?

(06:05)Was die Klimaschutz Ziele betrifft: es sind nur mehr hocheffiziente, alternative Systeme zugelassen, also keine dezentralen Heizsysteme mehr (Gas, fossile Energieträger). Wenn man das nicht macht, muss man Solar- oder Photovoltaik anbringen. Wichtig auch für Bestandsänderungen in der Gebäudehülle: wenn die mehr als 25% sind, ist es auch unzulässig, dezentrale feste oder flüssige Brennstoffe zu verwenden. Das heißt, da ändert sich was. Es wurden die Anforderungen nach oben geschraubt. Das wird in den nächsten Jahren auch von der Behörde so weiter betrieben. Es wird immer höhere Anforderungen geben, auch später für Bestandsgebäude.

Sie sind in der Baubranche tätig. Beeinflusst Sie das direkt, die Anforderungen an Umwelt- und Klimaschutz?

Ja, weil wir natürlich bei den Projekten die Anforderungen einhalten müssen und das auch nachweisen müssen. Und wir bestätigen, dass auch, dass wir das einhalten.

Gibt es weitere Veränderungen, die auf die Bauordnungsnovelle 2018 zurückzuführen sind?

(07:44) Es gibt einige Verfahrensvereinfachungen. Es ist zb spannend, dass die Einladung zu Bauverhandlungen jetzt nur noch anzuschlagen sind (im Stiegenhaus) und nicht mehr zu versenden. Es werden die Bauverfahren hoffentlich dadurch kürzer. Es gibt verpflichtend ein neues Bauverfahren, ein verkürztes: §70b. Das heißt keine Bauverhandlung; also sofortiges Bauen für alle Gebäude der Klasse 1, die kleiner als 150m2 sind. Und es gibt ein paar andere Sachen, die sich die Stadt Wien gewünscht hat bzw die aufgrund von OGH Entscheidungen erforderlich wurden: Thema Gaupe und Erker. Das Worte Gaupe wurde aus der Bauordnung gelöscht und ist jetzt ein raumbildender Dachaufbau, der auch Nutzflächengewinn ermöglicht. Das Wort Erker ist definiert worden, dass es jetzt über die ganze Fassadenlänge gehen darf. Das war vorher durch einen OGH Entscheid verhindert. 

Für Praktikerinnen und Praktiker noch ein Tipp: ab Mai 2019 soll es den digitalen Bau Akt geben. Das heißt wir können alles in PDF abgeben und müssen kein Papier mehr vorbeibringen.

Der nächste Gesprächstermin mit Regina Lettner, indem die erfahrene Architektin exklusive Brancheninformation weitergibt, ist ab 04. April 2019 online verfügbar. 



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