Gutachten und ihre Verfahren:

Beachtenswertes vom Profi


Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, sollte wissen, was das jeweilige Objekt am Markt tatsächlich wert ist. 

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten gibt Ihnen genau darüber Auskunft. Welche Vorteile das Verkehrswertgutachten noch bringt: 

Das Gutachten ermöglicht gegebenenfalls eine Steueroptimierung bei Übertragung oder Erbschaft. Ein Verkehrswertgutachten ist vor allem empfehlenswert wenn – im Falle einer Erbschaft oder Schenkung – eine Vermögensaufteilung stattfindet.

Was zur Erstellung eines Verkehrswertgutachten nötig ist

Für ein professionelles Gutachten benötigen die BewerterInnen umfassende Kenntnisse über die Rahmenbedingungen der Berechnung. Dazu zählen Marktkenntnisse und

Kriterien wie die Lage des Grundstückes, sowie die Beschaffenheit der Immobilie. 

Methoden die zur Berechnung des Verkehrswertes anzuwenden sind:

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren nutzt die Möglichkeit des Vergleiches: Die Kaufpreise ähnlich zu bewertender Grundstücke werden herangezogen und dadurch der Marktwert des Objekts vermittelt. Besonders geeignet ist diese Form der Berechnung, wenn unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen bewertet werden sollen.

Voraussetzung ist jedoch, dass genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Ertragswertverfahren

Wenn das Investment in eine Immobilie der Ertragserzielung dient oder die betreffende Immobilie am Markt vermietet wird, ist das Ertragswertverfahren die Methode der Wahl. Hierbei wird der Wert des Gebäudes getrennt vom Bodenwert ermittelt. Ideal ist dieses Verfahren bei Wohnobjekten ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekten und Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäusern oder Freizeitimmobilien.

Sachwertverfahren

Der Wert der baulichen Anlage nach den Normalherstellungskosten wird anhand eines Sachwertverfahrens ermittelt. Dazu zählen Gebäude, Außenanlagen, besondere Betriebseinrichtungen sowie der Wert der sonstigen Anlagen. Auch hier geschieht die Ermittlung getrennt vom Bodenwert. Die Methode kommt vor allem bei eigengenutzten

Immobilien zum Einsatz – etwa bei Einfamilienhäusern. Damit ein regionalmarkt-konformes Ergebnis erzielt werden kann, wird der Sachwert zusätzlich marktbereinigt.

Residualwertverfahren

Dieses Verfahren kommt in der Regel für BauträgerInnen zum Einsatz, wenn es um die Frage geht, mit welchem Grundstückspreis ein Projekt wirtschaftlich realisierbar ist. Deshalb werden in die Berechnung unter anderem auch Bau- und Finanzierungskosten mit einbezogen. Für das

Gutachten ist eventuell eine Berechnung mehrerer oben genannter Methoden erforderlich.

ansprechpartnerInnen:

Arch. DIin Regina M. Lettner
Staatlich befugte und beeidete Ziviltechnikerin
Allgemein beeidete und gerichtl. zertifizierte Sachverständige
Barbara Reithofer-Jaklin
Konzessionierte Immobilientreuhänderin
Ing. Berthold Kurzmann
Konzessionierter Immobilientreuhänder

rechtliche grundlagen & empfehlungen:

Wohnungseigentumsgesetz
Bauordnung Wien
ÖNORM B1300 – Objektsicherheitsprüf. f. Wohngebäude